El acuerdo de la Comunidad para dividir un local requerirá el voto favorable de las 3/5 partes del total de propietarios y de las cuotas de participación.

El acuerdo de la Comunidad para dividir un local ha sufrido importantes cambios con la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal operada por laLey 8/2013 de 26 de junio (vigente a partir del 27 junio 2013). Recordaros que a partir de esta fecha, si un vecino del inmueble quiere proceder a la división de un local de su propiedad para formar dos o maslocales independientes, es necesario que cumpla con los requisitos que actualmente se exigen, tanto administrativos como de la mayoría necesaria de la Junta de propietarios, que más adelante veremos.

La razón de fondo del necesario acuerdo de la Comunidad para dividir un local propiedad exclusiva de una persona física o jurídica, aunque dicha actuación choque con la capacidad de disposición del propietario, radica en la integración de ese elemento privativo en la Comunidad de propietarios que se encuentra afecta al régimen de propiedad horizontal. Y esas reglas de propiedad horizontal, que son de obligado cumplimiento por los integrantes de la comunidad, prevalecen sobre el derecho individual que tiene el propietario sobre su bien.

El artículo 10.3 b) de la Ley de Propiedad Horizontal establece los requisitos para dividir un local, y a tal efecto señala:

1º.-  Previa autorización administrativa para dividir el local. Esta autorización deberá ser concedida por el órgano administrativo correspondiente del Ayuntamiento, Comunidad Autónoma, etc. que tenga encomendada esta competencia. El artículo 10.3 LPH  comienza diciendo: ” Requerirán autorización administrativa, en todo caso: …  b) … la división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes; …”. Por la redacción del texto citado, considero que la autorización administrativa es un requisito previo al posterior acuerdo de la Comunidad  para dividir un local;  por lo tanto,  antes de llevar a la Junta la propuesta de división hay que tener el permiso administrativo concedido.

2º.-  Para proceder a la división de un local se requiere el consentimiento de los propietarios que pudieren verse afectados por los cambios que se van a llevar a cabo. El artículo 10.3, párrafo 2º de la letra b) dispone: ” En estos supuestos, deberá constar el consentimiento de los titulares afectados y corresponderá a la Junta de Propietarios, de común acuerdo con aquéllos, y por mayoría de las tres quintas partes del total de los propietarios, la determinación de la indemnización por daños y perjuicios que corresponda”. A la vista de lo anterior, considero aconsejable cuando se convoque la Junta para tratar este punto, que en la citación se haga saber  que cualquier vecino que se considere perjudicado por la división del local que se ha solicitado  haga constar sus razones. De esta manera se conocerán los motivos y podrán discutirse antes de someter a votación el acuerdo de la Comunidad para dividir un local. Si las razones expuestas por el vecino están justificadas, la Junta no podrá someter a votación el acuerdo, pues el consentimiento del titular afectado es un requisito previo para adoptar el acuerdo. Los vecinos afectados deberán acreditar el perjuicio que sufren con la división del local, pues si no lo hiciesen y la oposición se debiese a un capricho, el Juzgado en un posterior procedimiento podrá condenarlos por los daños y perjuicios ocasionados al vecino que solicitaba la división.

3º.-  Que el acuerdo de la Comunidad para dividir un local sea aprobado en Junta por una mayoría de las tres quintas partes del total de propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Esta exigencia de doble mayoria (número de propietarios y cuotas de participación) supone una rebaja sobre el régimen anterior, pues antes de la reforma se exigía la unanimidad.

Todos estos requisitos se exigen igualmente para el cerramiento de terrazas en la Comunidad.

Insistimos, como ya hemos hecho en anteriores artículos ( “agrupación o segregación de pisos o locales“) que existe cierta polémica sobre el cómputo de votos a favor del acuerdo de losausentes. El artículo 17.8 LPH establece que los ausentes a la Junta de propietarios tienen elplazo de 30 dias desde la notificación del acuerdo para oponerse y que transcurrido dicho plazo, se entiene que su voto es favorable. Pues bien, la polémica surge en el tema de la división de locales (tambien de pisos), como consecuencia de que al exigirse la mayoría de los 3/5 de los propietarios y cuotas en el art. 10.3 b) LPH y no estar comprendida la división en el art. 17 LPH,un sector doctrinal considera que el voto de los ausentes no podrá computarse al favor del acuerdo de la Comunidad para dividir un local, por lo que sólo será vñaido si votan a favor de aquél los presentes o representados a la Junta que superen los 3/5 del total de propietarios y cuotas de participación.

La fijación de las nuevas cuotas de participación, resultantes de la división del local en dos o más independientes, requerirá igualmente el oportuno acuerdo de la Junta de propietarios por idéntica mayoría de propietarios y cuotas de participación.

 

¿Es necesario permiso de la comunidad de propietarios para dividir un piso de mi propiedad en dos independientes?

A veces se pueden dar estos casos, sobre todo cuando estamos en edificios antiguos, con una sola vivienda por planta de gran tamaño. En estas situaciones, los propietarios de la vivienda se pueden sentir tentados a dividir el piso en dos más pequeños, bien para alquilar uno de ellos, o bien para tenerlo como vivienda aparte y venderlo, o para cualquier otra cosa.

En estos casos, el artículo 8 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que los pisos o locales y sus anejos, que se encuentren dentro de un edificio en régimen de propiedad horizontal, podrán ser objeto de división, para formar otros más reducidos e independientes, y aumentados también por agregación de otros colindantes del mismo edificio, o disminuidos por segregación de alguna parte, si bien en tales casos se requerirá, además del consentimiento de los titulares afectados, la aprobación de la Junta de Propietarios, a la que incumbe la fijación de las nuevas cuotas de participación para los pisos reformados con sujeción a lo dispuesto en el artículo quinto, sin alteración de las cuotas restantes.

El Tribunal Supremo también se ha pronunciado a este respecto en sentencia de 19 de diciembre de 2009. En este sentido pide diferenciar cuando estamos ante una división material y cuando ante una división jurídica de un piso o local, ya que, si estamos ante una división material, la normativa de propiedad horizontal no tendría porqué entrar a valorarla, y no existe inconveniente alguno para que el dueño de un piso o local separe materialmente su propiedad; sin embargo, en los casos de división jurídica, donde lo que se pretende es que un piso o local se convierta en dos o más, con la desaparición de la cuota de participación inicial, asignándose otras (incluso aunque sumen lo mismo), se necesita el acuerdo unánime de la comunidad de