¿Qué es el contrato de arrendamiento con opción a compra?

 

Es un contrato de alquiler entre el arrendador o propietario del inmueble y el arrendatario o inquilino al que se le añade una cláusula mediante la cual se pacta un precio de venta y una fecha límite para que el inquilino decida si quiere comprar la vivienda o no.

 

El plazo que se estipule para la venta (opción de compra) no tiene que coincidir con el plazo de duración del contrato de arrendamiento, pudiendo pactarse cualquier otro plazo.

 

Ventajas y desventajas de este contrato para el arrendatario:

 

Las ventajas son:

• En este tipo de contrato se pacta que un porcentaje del dinero que abona el inquilino en concepto de renta durante el arrendamiento, una vez ejercitada la opción de compra,  se descuente del precio final de venta. Dicho porcentaje puede ser pactado libremente por las partes, aunque suele rondar normalmente el 50% de los importes abonados hasta la fecha.

• Ello supone una clara ventaja para el arrendatario, ya que no pierde todo el dinero abonado, sino que una parte  va reduciendo el precio final de la vivienda. Supone una forma de amortizar mensualmente su importe, de forma similar al pago de las cuotas de una hipoteca.

• Además el inquilino tiene otra forma de accedr al mercado inmobiliario distinta a la adquisición en propiedad de una vivienda desde el primer instante en que firma el contrato de compra-venta. Dicha forma es menos gravosa ya que no debe asumir el pago de una hipoteca desde el primer momento, ni un porcentaje del precio final de venta que suele rondar el 30% para sufragar la entrada y los gastos asociados al otorgamiento de la escritura y su inscripción en el Registro de la Propiedad.

• Otra ventaja es que se dispone de más tiempo para negociar la futura hipoteca con el Banco.

• Además, si los arrendatarios son jovenes, estos pueden beneficiarse durante el alquiler de las ayudas del EStado o de las Comunidades Autónomas.

• La opción de compra es una facultad del arrendatario que puede o no ejercer, según le interese en el plazo pactado.

• La mayor ventaja es la congelación del precio de venta (si el mercado inmobiliario repunta y el precio de venta del inmueble sube, el arrendatario no se verá afectado por dicha subida).

 

Las desventajas que tiene el inquilino son:

• si finalmente decide no comprar esa vivienda, perderá todo el dinero desembolsado en el alquiler

• este tipo de arrendamientos suelen tener una renta mayor como consecuencia de incorporar la opción de compra.

 

Ventajas y desventajas del contrato para el propietario del inmueble:

 

Las ventajas:

• El propietario asegura a corto plazo una renta por el alquiler de la vivienda, y además, tiene un posible comprador para el inmueble para dentro de unos años

• las ventajas fiscales derivadas del alquiler de la vivienda

• Las ventajas fiscales derivadas de la venta final del inmueble, ya que al descontar parte o el total del precio ya abonado por los inquilinos, reducirá notablemente el pago de las plusvalías y el coste fiscal de la venta,

• Se asegura el cobro del alquiler, ya que por lo general se incluye una cláusula en el contrato por la que si hay retrasos en el pago, el inquilino podría perder el derecho a ejecutar la opción de compra.

• Y finalmente, garantiza que el arrendatario cuidará mejor la vivienda, ya que posiblemente ejecute la opción de compra y sea su próximo dueño..

 

Las desventajas para el propietario

• Si el precio de la vivienda sube durante el periodo de arrendamiento, no se beneficiará de dicha subida ya que el precio final de la venta fue pactado al firmarse el contrato de arrendamiento. Perderá la diferencia entre el precio pactado y el precio que actualmente tiene esa vivienda en el mercado inmobiliario.

• No recibe el dinero de una vez, sino de forma progresiva.

• No puede vender la casa a terceros mientras tenga la opción a compra pactada con el inquilino.