qué consiste un arrendamiento de industria?

El arrendamiento de industria, es el contrato por el cual su titular cede su explotación a otra persona, por precio cierto y tiempo determinado. El objeto de la industria está formado por un conjunto de bienes de toda índole: inmuebles, como el local; muebles como mercaderías, maquinarias, bienes de equipo, y derechos como los de propiedad industrial o intelectual, además de situaciones de hecho como puede ser la organización de la industria, la clientela  o el prestigio comercial.

Por ejemplo, si se arrienda un bar con sus instalaciones o una tienda que viene siendo explotada comercialmente, con su mobiliario, clientela, etc., estaremos frente a un arrendamiento de industria y no de local de negocio, siendo este último cuando sólo se alquila el local como espacio físico, sin negocio alguno.

 

 

Diferencias con el arrendamiento de local de negocio

La distinción entre el arrendamiento de industria y el arrendamiento de local de negocio no es difícil de establecer examinando el contrato de arrendamiento y las pretensiones de las partes, de tal manera que si lo que cede por el arrendador es un local como espacio físico y además una serie de elementos debidamente organizados y aptos para obtener inmediatamente producto económico, es decir que existe funcionando un comercio o negocio, se estará en presencia de un arrendamiento de industria, y si lo que se cede por el arrendador es solamente el goce o uso de un local sin actividad, donde el arrendatario va a instalar su propia industria, el arrendamiento será de local de negocio.

En la práctica, y con el fin de excluir el régimen de los arrendamientos del ámbito de la Ley de arrendamientos urbanos, se han redactado contratos como de arrendamiento de industria, cuando realmente lo que se estaba haciendo era el arrendamiento de un local de negocio.

De acuerdo con la jurisprudencia, lo esencial para calificar un contrato de arrendamiento de industria, está en que la intención de las partes ha sido ceder, no un local desnudo, ni tampoco un local con instalaciones, sino un todo organizado, una unidad patrimonial, de la que forman parte el local, las instalaciones y la organización, siendo el objeto del arrendamiento de industria un complejo o universalidad de elementos materiales conectados y adecuados a un uso industrial. Hay que reparar en que, como suele pasar en la realidad social, puede ser que el local no sea el elemento más importante, ni el de más valor, y el contrato de arrendamiento comprende un todo, en el que el local aparece como un elemento más, incluso en ocasiones con carácter meramente accesorio.

 

 

¿Qué ley se le aplica a los contratos de arrendamiento de industria?

 La jurisprudencia del Tribunal Supremo  fija como doctrina jurisprudencial que la legislación aplicable a los arrendamientos de industria ha de ser la contenida en el Código Civil artículos 1.546 y siguientes. Por tanto, a un contrato de arrendamiento de industria no se le aplica la Ley de arrendamientos urbanos.

 

 

Plazo de duración del arrendamiento de industria

 El plazo de duración será el convenido por las partes. Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye el día prefijado sin necesidad de requerimiento.

Si al terminar el contrato, permanece el arrendatario disfrutando quince días de la cosa arrendada sin que el arrendador manifiesta su oposición, el contrato continuará al haberse producido la tácita reconducción.

Por tácita reconducción se entiende, que el contrato seguirá en vigor y por tanto se prorroga por los siguientes plazos:

1.- Si en el contrato de arrendamiento se ha fijado un alquiler anual, se prorrogará por años.

2.- Si en el contrato de arrendamiento se ha fijado un alquiler mensual, se prorrogará por meses.

3.- Si en el contrato de arrendamiento se ha fijado un alquiler diario, se prorroga diariamente.

No procederá la tácita reconducción a menos que haya precedido requerimiento comunicándole el deseo de no continuar con el contrato

 

Obligaciones principales del arrendador y arrendatario

 El arrendador está obligado:

1. A entregar al arrendatario la cosa objeto del contrato.

2. A hacer en ella durante el arrendamiento todas las reparaciones necesarias a fin de conservarla en estado de servir para el uso a que ha sido destinada.

3. A mantener al arrendatario en el goce pacífico del arrendamiento por todo el tiempo del contrato.

El arrendatario está obligado:

1. A pagar el precio del arrendamiento en los términos convenidos.

2. A usar de la cosa arrendada como un diligente padre de familia, destinándola al uso pactado; y, en defecto de pacto, al que se infiera de la naturaleza de la cosa arrendada según la costumbre de la tierra.

3. A pagar los gastos que ocasione la escritura del contrato.

Si el arrendador o el arrendatario no cumplieren las obligaciones expresadas en los artículos anteriores, podrán pedir la rescisión del contrato y la indemnización de daños y perjuicios, o sólo esto último, dejando el contrato subsistente.

 

¿cabe el desahucio en los arrendamientos de industria?

 La respuesta es que SI.

El arrendador podrá desahuciar judicialmente al arrendatario por alguna de las causas siguientes:

1. Haber expirado el término convencional o el que se fija para la duración de los arrendamientos

2. Falta de pago en el precio convenido.

3. Infracción de cualquiera de las condiciones estipuladas en el contrato.

4. Destinar la cosa arrendada a usos o servicios no pactados que la hagan desmerecer

 

Desahucio de un arrendamiento de industria

 

Por Francisco Sevilla Cáceres

octubre 10, 2013

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La jurisprudencia se encuentra dividida sobre el tipo de procedimiento judicial a seguir en el desahucio de un arrendamiento de industria por falta de pago.

El desahucio de un arrendamiento de industria es la acción que tiene el arrendador para recuperar el negocio arrendado por incumplimiento de las obligaciones asumidas por el arrendatario, ya se trate de falta de pago de la renta, la de impago de otras cantidades pactadas (comunidad de propietarios, IBI, etc.) o por finalización del plazo convenido.

Antes de comenzar sobre el desahucio de un arrendamiento de industria, vamos a explicar algunas ideas que deben quedar claras sobre este tipo de arrendamientos.

Lo primero, es saber si estamos frente a un contrato de arrendamiento de local de negocio puro y duro, o ante un contrato de arrendamiento de industria. La diferencia entre ambos según nuestros Tribunales es que nos encontramos frente a un arrendamiento de industria cuando además de alquilarse el local como espacio físico, se entrega una unidad patrimonial con vida propia, es decir se entrega un negocio en funcionamiento con todos sus elementos como mobiliario, enseres, clientela, nombre, etc.,  para que siga siendo explotado por el arrendatario. Cuando se arrienda una cafeteria o una tienda, por ejemplo, se está alquilando el local donde está el negocio y además si se entregan todods los elementos del negocio, se trata de un arrendamiento de industria y no de local de negocio.

Es importante distinguir cuando estamos frente a uno u otro de estos dos tipos de arrendamiento, ya que si se trata de un arrendamiento de industria se le aplica las normas del Código Civil, y si por el contratio estamos frente a un contrato de arrendamiento de local de negocio serán las de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Cuando el arrendatario no paga la renta ( u otras cantidades convenidas en el contrato de arrendamiento de industria), se plantea la duda de qué tipo de procedimiento judicial tiene a su alcance el arrendador para recuperar el negocio arrendado. El Código Civil (normativa aplicable a estos arrendamientos) establece en el artículo 1.569 que el arrendador  podrá desahuciar judicialmente al arrendatario, entre otras causas por la “falta de pago en el precio convenido”, por lo que el procedimiento que nos indica es el “juicio de desahucio“.

Llegados este punto, surge la polémica y divergencia entre nuestros Tribunales sobre si el juicio de desahucio de un arrendamiento de industria será el verbal con las especialidades que tiene cuando se trata de arrendamientos de locales de negocio (sólo se alquila el espacio físico), o si será del juicio ordinario según la cuantía, del que tambien nos habla la Ley de Enjuiciamoento Civil.

La Audiencia Provincial de Granada (Sección 4ª) en sentencia de 2 noviembre 2012, dice que el juicio adecuado en el desahucio de un arrendamiento de industria no será el juicio verbal sino el ordinario con arreglo a la cuantía. Sus argumentos son los siguientes:

” No puede comprenderse en el ámbito del juicio verbal de desahucio a que se refiere el artículo 250.1.1º de la Ley de Enjuiciamiento Civil los arrendamientos de industria, sino que el trámite a seguir es el procedimiento ordinario correspondiente según su cuantía y sin limitación alguna en cuanto a los medios de ataque y defensa. Esta cuestión ha sido ya resuelta en igual sentido por esa Sala en sentencia de 25.05.2009 al señalar que es sabido que el arrendamiento de industria existe cuando, además de arrendarse el local, se entrega una unidad patrimonial  con vida propia, eso es, un complejo o universidad de elementos materiales conectados entre sí por su estructura o disposición, que sean aptos para poder ser puestos en marcha. La Ley de Enjuciamiento Civil, en su art. 250 establece que se decidirán en juicio verbal, cualquiera que sea su cuantía… las demandas que, con fundamento en el impago de la renta o cantidades debidas por el arrendatario, o en la expiración del plazo fijado contractualmente, pretendan que el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer una finca rústica o urbana, dada en arrendamiento ordinario o financiero o en aparecería, recuperen la posesión de dicha finca, precepto que esta Sala entiende no es aplicable al caso enjuiciado, por cuanto excede de lo que es la finca o local… al no ser incardinable en ninguno de los supuestos de atribución procedimiental previstos en la Ley por razón de la materia“.

En cambio, otro sector de nuestra Jurisprudencia dice que sí será idóneo el juicio verbal cuando se trate del desahucio de un arrendamiento de industria. Entre esta corriente destacamos a laAudiencia Provincial de Alicante (Sección5ª) en sentencia de 23 noviembre de 2005 que dice:

“1º.- Con independencia de que las cantidades que se dicen impagadas pueden asimilarse a la renta, estando obligadas a satisfacerlas el arrendatario en virtud del contrato celebrado, las mismas tienen la virtualidad suficiente para justificar el ejercicio de la acción de desahucio con arreglo a lo establecido en el art. 1569 del Código Civil, que faculta al arrendador para desahuciar judicialmente al arrendatario por falta de pago en el precio convenido.

2º.- Siguiendo el criterio mantenido por la Audiencia Provincial de Cáceres (Sección 1ª) sentencia de 5 de julio de 2001, dentro del ámbito del juicio verbal art. 250.1.1º LEC se comprenden las demandas, cualquiera que sea su cuantía, que con fundamento en el impago de la renta o cantidades debidas por el arrendatario, o en la expiración del plazo fijado contractualmente, pretendan que el dueño recupere la posesión de dicha finca; precepto donde se engloba la pretensión ejercitada en la demanda, habida cuenta de que, en rigor, el mismo contempla lasacciones para recuperar la posesión de una finca urbana o rústica por falta de pago de la renta o cantidades debidas por el arrendatario y por expiración del plazo fijado en el contrato relativas a cualquier tipo de situación arrendaticia ordinaria, donde es dable incluir el arrendamiento de industria, que aunque excludio de la normativa especial sobre Arrendamientos Urbanos, no puede desconocerse que en este concreto caso la industria objeto del contrato está constituída y se ejercita sobre una finca urbana cuya posesión se pretende recuperar”. En el mismo sentido que la anterior sentencia se pronuncia la AP Madrid (Sección 10ª) sentencia 10 febrero 2009.

Como vemos hay sentencias para todos los gustos, así que aunque nosotros consideremos que nos parece una corriente mas razonable que otra, lo suyo es que sepamos qué opina la Audiencia Provincial donde vayamos a poner el procedimiento de desahucio de un arrendamiento de industria, ya que en definitiva será ese Tribunal quien tenga que resolver sobre nuestro asunto.