El arrendamiento de local de negocio, es el que recae sobre aquellas edificaciones urbanas habitables cuyo destino primordial no sea la vivienda, sino el de ejercerse en ellas, con establecimiento abierto, una actividad de industria, comercio o enseñanza con fin lucrativo.

Para la jurisprudencia estamos ante un arrendamiento de local de negocio cuando, cualquiera que sea la importancia de la actividad comercial que se realice en el inmueble arrendado, consista en la venta al público de mercancías, con la comunicación propia de los establecimientos abiertos al público.

 

El contrato de arrendamiento de local de negocio se sujeta en primer lugar a los pactos que figuren en el contrato y con carácter subsidiario a la Ley de Arrendamientos Urbanos.

El arrendamiento de local de negocio y su duración

 

Se consideran como REQUISITOS esenciales para calificar un arrendamiento como de local de negocio los siguientes:

1.-   El objeto del contrato es una finca urbana dotada de edificaciones habitables.

2.-   El destino primordial de la finca objeto del contrato es el ejercicio en ella de una actividad destinada a la producción o cambio de bienes o servicios.

3.-   Esta actividad tiene que estar organizada y se desarrolla de un forma profesional.

4.-   El arrendatario tiene ánimo de lucro en el ejercicio de la actividad.

5.-   Ejercicio de la actividad con establecimiento abierto.

Los locales ocupados por la Iglesia Católica, Provincia, Municipio, Entidades benéficas, Asociaciones piadosas, Sociedades o Entidades deportivas Corporaciones de Derecho público y, en general, cualquier otra que no persiga lucro, se regirán por las normas del contrato de inquilinato.

El contrato de arrendamiento de Local de negocio no perderá su carácter por la circunstancia de que el arrendatario, su familia o personas que trabajen a su servicio tengan en él su vivienda.

Vea qué ocurre si se arrienda  un local a varios inquilinos, PINCHANDO AQUÍ .

El arrendamiento de un local a varios inquilinos puede resolverse si uno de ellos se da de baja en el contrato y la relación entre ellos era mancomunada

Cuando se arrienda un local de negocio, se puede hacer a favor de un sólo inquilino, o también a favor de varias personas que han decidido emprender un negocio comercial conjunto. En ambos casos, el contrato es válido, ya se haga con uno o con varios inquilinos. Lo importante en este segundo caso, es saber si estos arrendatarios van a actuar con caracter MANCOMUNADO o SOLIDARIO en sus relaciones con el dueño del local.

La Ley parte del hecho, salvo que conste lo contrario expresamente en el contrato, que las relaciones entre los inquilinos y el dueño del local son mancomunadas y no solidarias.

Las relaciones mancomundas significan que cada uno de ellos responde sólo de la parte que le corresponde, mientras que las solidarias es que cualquiera de los inquilinos  responde del todo. Veamos esto con un sencillo EJEMPLO: Si en el contrato se dice que el pago de la renta tendrá carácter solidario, quiere decir que, el dueño podrá exigirle a cualquiera de los inquilino el pago total de la renta. Si no dijese nada el contrato sobre las relaciones “mancomundas” o “solidarias”, la ley interpreta que son mancomunadas y que cada inquilino será responsable del pago de la renta en la parte que le corresponda, si son tres inquilinos cada uno será responsable del pago de una tercera parte de la renta.

     ¿Qué ocurre cuando uno de los inquilinos se da de baja en el contrato?

Concretamente, qué pasaría si uno de los inquilinos que han firmado el contrato se jubila. El contrato de arrendamiento ¿se extingue o puede el resto de los que queden seguir disfrutando del local?. Los Tribunales vienen entendiendo que si hay un arrendamiento de un local a varios inquilinos, y sus relaciones son mancomunadas porque así venga en el contrato o porque no se diga nada en el mismo, el contrato se resuelve por traspaso o cesión inconsentida. En cambio, si expresamente se ha hecho constar en el alquiler, que las relaciones entre los arrendatarios son solidarias, si alguno se da de baja, permanecería en vigor el contrarto para el resto.

Dice el  TRIBUNAL SUPREMO en SENTENCIA de fecha 26.11.2008 que en una relación arrendaticia con una pluralidad de arrendatarios, la separación de alguno o algunos de ellos continuando los demás en la ocupación del local implica una modificación o cambio en la persona del arrendatario, determinante de la resolución del contrato de arrendamiento.

De ahí la importancia de hacer constar en el contrato de arrendamiento de local, cuando existan varios inquilinos, que las relaciones con la propiedad tendrán caracter solidario, asumiendo  cada uno de ellos todos los derechos y obligaciones de la relación arrendaticia.

La solidaridad entre los inquilinos impediría que pudiera hablarse de cesión del contrato en favor del arrendatario que continúa en la relación., por lo que si uno de ellos se da de baja, el contrato seguiría en vigor para el resto sin posibilidad de resolución por el dueño.

En cambio cuando el contrato se ha hecho a favor de varias personas que figuran como inquilinos y no se ha dicho nada al respecto, al presumir la ley que la relación es mancomunada, la desaparición de cualquiera de ellos modifica sustancialmente la relación arrendaticia y da lugar si lo considera el dueño a solicitar la resolución del contrato de arrendamiento por cesión inconsentida.

     RECORDATORIO:

Cuando hay varios inquilinos que van a firmar un contrato de arrendamiento, que hagan constar la solidaridad en el contrato, ya que tiene la ventaja de que si alguno se va del negocio no se resuelva el contrato por cesión inconsentida. Y de otro lado para el dueño también es interesante, toda vez que si no se paga la renta puede dirigirse contra cualquiera de ellos por su totalidad. Siempre hay que hacer expresamente esta mención de la solidaridad , ya que si no se expresa nada, la ley considera que la relacioón es MANCOMUNADA.

 

 

Indemnización a favor del arrendatario

Cuando termina un contrato de arrendamiento de local por el transcurso del plazo convenido en el que durante los últimos cinco años se haya venido ejerciendo una actividad comercial de venta al público,  dará al arrendatario derecho a una indemnización a cargo del arrendador siempre que el arrendatario haya manifestado con cuatro meses de antelación a la expiración del plazo su voluntad de renovar el contrato por un mínimo de cinco años más y por una renta de mercado.

 La cuantía de la indemnización se determinará en la forma siguiente:

1.- Si el arrendatario iniciara en el mismo municipio, dentro de los seis meses siguientes a la expiración del arrendamiento el ejercicio de la misma actividad a la que viniera estando dedicada, la indemnización comprenderá los gastos del traslado y los perjuicios derivados de la pérdida de clientela ocurrida con respecto a la que tuviera en el local anterior, calculada con respecto a la habida durante los seis primeros meses de la nueva actividad.

2.- Si el arrendatario iniciara dentro de los seis meses siguientes a la extinción del arrendamiento una actividad diferente o no iniciara actividad alguna, y el arrendador o un tercero desarrollan en la finca dentro del mismo plazo la misma actividad o una afín a la desarrollada por el arrendatario, la indemnización será de una mensualidad por año de duración del contrato, con un máximo de dieciocho mensualidades.

 

La renta en el contrato de arrendamiento de local

La renta que el inquilino abonará al arrendador por el alquiler del local será la pactada por las partes en el contrato., se pacta libremente por las partes.

Salvo pacto en contrario, el pago de la renta será mensual y habrá de efectuarse en los siete primeros días del mes. En ningún caso podrá el arrendador exigir el pago anticipado de más de una mensualidad de renta.

El lugar y la manera de hacerse el pago de la renta será el que las partes acuerden. Si no dijesen nada se hará en metálico y en la vivienda arrendada.

El arrendador queda obligado a entregar al arrendatario recibo del pago, salvo que se hubiera pactado que éste se realice mediante procedimientos que acrediten el efectivo cumplimiento de la obligación de pago por el arrendatario, como por ejemplo las transferencias o ingresos bancarios.

El recibo o documento acreditativo que lo sustituya deberá contener separadamente las cantidades abonadas por los distintos conceptos de los que se componga la totalidad del pago, y específicamente, la renta en vigor.

Si el arrendador no hace entrega del recibo, serán de su cuenta todos los gastos que se originen al arrendatario para dejar constancia del pago.

En cuanto a la actualización de la renta, será conforme a lo que se haya pactado, o en su defecto se incrementará o disminuirá de conformidad a la variación que en su caso experimente el Índice de Precios al Consumo (IPC).

Si no se abonase la renta o cantidades asimiladas (comunidad de propietarios, pago del IBI, etc.) pactadas en el contrato, el arrendador podrá acudir al JUICIO DE DESAHUCIO POR FALTA DE PAGO.

 

 

La fianza en el contrato de arrendamiento de local

Lo primero que hay que decir, es que las partes pueden fijar la fianza que estimen por conveniente. Si no establecen otra distinta,  a la firma del contrato el arrendatario está obligado a entregar al propietario una fianza en metálico equivalente a DOS mensualidades de la renta que se establezca.

La fianza responde como una garantía por los posibles daños y desperfectos que el arrendatario pueda causar en el local  arrendado.

El importe de la fianza se debe devolver íntegramente al inquilino cuando finalice el contrato siempre y cuando entregue el local al propietario en perfecto estado. Si los desperfectos aludidos se producen, del importe entregado en concepto de fianza se descontarán los gastos de su reparación.

La fianza no puede destinarse al pago de mensualidades de renta.

 

 

Las obras en el local arrendado

Hay dos tipos de obras,  las de conservación y las de mejora

1.- Las obras de conservación

El propietario está obligado a realizar todas aquellas reparaciones que sean necesarias para conservar el local y pueda ser utilizado normalmente por el inquilino, salvo que el deterioro lo haya causado éste o el local haya quedado destruido por causas de las que no es responsable el propietario (incendio, inundación, etc). En estos casos el arrendador no tendrá derecho a elevar la renta en estos supuestos.

Por su parte, el inquilino deberá abonar las pequeñas reparaciones que el local sufra con motivo del uso ordinario.

El arrendatario está obligado a soportar las obras de conservación que sean urgentes y no puedan esperar a la finalización del contrato de arrendamiento. En estos casos puede solicitar una disminución de la renta.

2.- Las obras de mejora

Las obras de mejora son aquellas que afectan a la higiene, salubridad y comodidad de local y de los que lo utilizan.

Si la realización de las obras de mejora no puede retrasarse hasta que concluya el contrato de arrendamiento, el arrendatario al igual que las de conservación tiene que tolerarlas.

En estos casos, el propietario debe notificar al inquilino con al menos 3 meses de antelación, el objeto de las obras, su comienzo, duración y coste previsible.

Una vez recibida esta comunicación, el arrendatario podrá desistir del contrato en el plazo de 1 mes, salvo que estas obras apenas afecten al local. Si el arrendatario opta por desistir del contrato, éste finalizará en el plazo de 2 meses sin que en este tiempo puedan iniciarse las obras.

Si el inquilino decide soportar las obras tendrá derecho a una reducción de la renta en proporción a la parte del local que no pueda utilizar, así como a una indemnización por los gastos que las obras le obliguen a realizar.

 

 

La venta por el propietario del local arrendado

Si el propietario de un local alquilado desea venderlo, está obligado legalmente a ofrecérselo en venta al arrendatario en primer lugar, indicándole el precio y el resto de las condiciones de la venta, ya que el inquilino tiene underecho de tanteo y retracto sobre el local.

El derecho de tanteo que tiene el arrendatario antes de que el dueño venda la finca, tiene una duración de TREINTA dias.

Si el propietario ha realizado la venta sin ofrecérsela al inquilino, éste podrá impugnarla y ejercer el derecho de retracto. Este derecho podrá ejercitarlo en un plazo de 30 días desde que tenga conocimiento de la citada venta.

El inquilino no dispondrá de los derechos de tanteo y retracto cuando el local arrendado se venda de forma conjunta con los restantes locales o viviendas propiedad del arrendador que formen parte de un mismo inmueble, es decir cuando revende todo un edificio en su totalidad.

Por su parte, la persona que compra un local que se encuentra arrendado, adquiere los mismos derechos y obligaciones del arrendador, subrogándose en su posición en el contrato.

 

 

¿Cuándo termina el contrato de arrendamiento de local?

1.- Al finalizar el plazo de duración pactado

2.- El impago de la renta.

3.- La cesión o subarriendo del local sin comunicárselo al dueño.

4.- Causar daños en el local intencionadamente o realizar obras no consentidas por el dueño.

5.- Llevar a cabo en el local actividades molestas, insalubres, peligrosas, etc.