El juicio de desahucio es un proceso especial y sumario regulado en la Ley de Enjuiciamiento Civil mediante el cual el propietario o arrendador de una finca entregada en arrendamiento pueda recuperarla por:

• falta de pago de la renta o de las cantidades asimiladas (suministros de gas, luz, agua, cuotas de la comunidad de propietarios o el IBI) por el arrendatario

• haber terminado el plazo de duración del contrato de arrendamiento,

• ocupar el inmueble sin tener la condición de poseedor, sin titulo ni pagar renta o merced por ello (desahucio por precario)

• o por cualquier otra causa de resolución que se establezca en la Ley.

 

Mediante el juicio de desahucio por falta de pago de la renta o de las cantidades asimiladas, el dueño o arrendador puede optar por ejercitar dos acciones:

-  la recuperación de la vivienda o local de negocio, es decir, que le entreguen el inmueble.

-  O además de la recuperación de la finca, reclamar el importe de las rentas y cantidades adeudadas.

 

Tras las últimas reformas efectuadas, entre ellas la operada por la Ley 4/2013 de 4 de junio, de Medidas de Flexibilización y Fomento del Mercado del Alquiler de Viviendas, este tipo de procedimiento ha simplificado su tramitación, de modo que, tras un primer requerimiento para el desalojo de la finca y, en su caso, el pago de las rentas, si el arrendatario no se opone, se da por terminado el procedimiento sin necesidad de que se tenga que celebrar un juicio ni dictarse sentencia, proceiéndose directamente a la ejecución del lanzamiento y de la reclamación de las cantidades adeudadas (artículo 440.3 LEC).

 

Por el contrario, mediante el juicio de desahucio por expiración del contrato o o por precario se le da traslado de la demanda al arrendatario y se le cita para la celebración de un juicio, terminando siempre mediante sentencia aunque no comparezca el demandado (art 440.1 LEC).

 

Requisitos de la demanda:

• La demanda debe ir firmada por un abogado y un procurador. Su intervención es obligatoria.

• En la demanda de desahucio por falta de pago de la renta o cantidades asimiladas hay que indicar si cabe o no la enervación. Esto significa que el arrendatario a lo largo de la duración del contrato tiene la oportunidad de pagar la renta adeudada cuando lo requiera el Juzgado, en cuyo caso si paga, el contrato seguirá vigente. Esta posibilidad de enervación únicamente puede efectuarse una vez (si se interpone una segunda demanda ya no podrá enervar la acción y será lanzado aunque pague las rentas).

• En el desahucio por falta de pago de la renta, el arrendador puede demandar a la vez al arrendatario y al fiador del contrato, si éste existe, aunque debe requerirle de pago antes de la presentación de la demanda.

• Hay que solicitar del Juzgado que, en el caso de que el arrendatario no se oponga al requerimiento judicial, señale una fecha para la celebración del lanzamiento.

• Hay que abonar las tasas judiciales por la presentación de la demanda.

 

Tramitación del juicio de desahucio por falta de pago de la renta y cantidades debidas:

 

El juicio de desahucio comienza con la presentación de la demanda en el Juzgado. 

Admitida la demanda, se dictará por el Secretario Judicial un decreto en el que se:

• Requerirá al demandado para que, en el plazo de diez días, desaloje el inmueble, pague al actor o, en caso de pretender la enervación pague la totalidad de lo que deba o ponga a disposición del Tribunal o notarialmente el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio; o en otro caso comparezca ante el Juzgado y formule oposición, alegando las razones por las que, a su entender, no debe, en todo o en parte, la cantidad reclamada o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación.

• Además, el requerimiento que le hace el Juzgado al demandado expresará el día y la hora que se hubieran señalado para que tengan lugar la eventual vista de juicio en caso de oposición del demandando, y la fecha del lanzamiento en caso de que no hubiera oposición.

• En el requerimiento se expresará que en caso de solicitar asistencia jurídica gratuita el demandado, deberá hacerlo en los tres días siguientes a la práctica del requerimiento, así como que la falta de oposición al requerimiento supondrá la prestación de su consentimiento a la resolución del contrato de arrendamiento que le vincula con el arrendador.

• En el requerimiento se le apercibirá al demandado de que, de no realizar ninguna de las actuaciones citadas, se procederá a su inmediato lanzamiento.

• Si el demandado no atendiere el requerimiento de pago o no compareciere para oponerse o allanarse, el secretario judicial dictará decreto dando por terminado el juicio de desahucio y se procederá el lanzamiento en la fecha fijada.

• Si el demandado atendiere el requerimiento en cuanto al desalojo del inmueble sin formular oposición ni pagar la cantidad que se reclamase, el secretario judicial lo hará constar, y dictará decreto dando por terminado el procedimiento, y dejando sin efecto la diligencia de lanzamiento, a no ser que el demandante interese su mantenimiento para que se levante acta sobre el estado en que se encuentre la finca, dando traslado al demandante para que inste el despacho de ejecución en cuanto a la cantidad reclamada, bastando para ello con la mera solicitud.

• En el decreto dando por terminado el juicio de desahucio, impondrá las costas al demandado e incluirá las rentas debidas que se devenguen con posterioridad a la presentación de la demanda hasta la entrega de la posesión efectiva de la finca.

• Si el demandado formulara oposición, se celebrará la vista del juicio en la fecha señalada.

 

Tramitación del juicio de desahucio por terminación del plazo o por precario

 

El juicio de desahucio por expiración del plazo pactado o en el desahucio por precario comenzará mediante la interposición de la demanda.

 

El Secretario Judicial admitirá la demanda mediante un decreto:

 

No se acuerda requerimiento alguno, sino solo el señalamiento de fecha y hora para la celebración del juicio,  y cuando se trate de terminación del plazo, se señalará también fecha para el lanzamiento.

 

Tanto en los desahucios por falta de pago como por terminación del plazo, o por precario, la cédula de citación y requerimiento habrá de contener los apercibimientos correspondientes, que, según los casos, serán:

• El ofrecimiento de condonación de la deuda, condicionado al desalojo voluntario de la finca, en caso de que así lo haya ofrecido el arrendador en su demanda.

• El deber de comparecer con abogado y procurador.

• Si quiere solicitar justicia gratuita (abogado de oficio), deberá hacerlo dentro de los tres días siguientes al de la citación.

• Le advierten que si no comparece al juicio señalado, se declarará sin más trámite el desahucio.

• Le advierten que en caso de oponerse tras el requerimiento, pero no comparecer al juicio, se le tiene por citado para la notificación de la sentencia en el Juzgado, dentro del sexto día siguiente al señalado para el juicio, y si tampoco comparece, la sentencia se le notificará por medio de edictos en el tablón de anuncios del Juzgado.

• Le advierten de que si no desaloja la finca voluntariamente, no paga las cantidades reclamadas, no enerva la acción o no se opone antes de la vista en los casos de desahucio por falta de pago, o no comparece a la vista en los demás, se procederá al lanzamiento en la fecha fijada.

• Se requiere al arrendatario para que retire los enseres de la finca antes del día del lanzamiento, con el apercibimiento de que, de no verificarlo, se considerarán bienes abandonados.