Todo propietario de un piso o local está obligado al pago de las cuotas y las derramas correspondientes dentro del tiempo y en la forma que haya sido determinada por la Junta de Propietarios.

 

Cuando los propietarios no cumplen está obligación legalmente establecida y no abonan los recibos de gastos comunes de la propiedad, el Presidente o el Administrador, si así lo acuerda previamente la Junta de Propietarios, pueden reclamar la deuda judicialmente.

 

El juicio monitorio es un procedimiento rápido y eficaz que las Comunidades de propietarios tienen a su alcance para reclamar las cantidades debidas por los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, servicios, cargas, etc.,  y también para reclamarle a los propietarios su cuota de participación en el fondo de reserva que la Comunidad tiene que tener disponible obligatoriamente.

 

Para la petición inicial de juicio monitorio se exige por el artículo 21.2 de la Ley de Propiedad Horizontal que se aporte certificado de la Junta para reclamar gastos comunes contra los propietarios morosos. Esta certificación del acuerdo adoptado aprobando la liquidación de la deuda deberá ser expedida por el Secretario y con el visto bueno del Presidente.

 

El acuerdo de la Junta para reclamar gastos comunes debe contener los siguientes requisitos:

1. Relacionar los datos del deudor y detallar lo máximo posible el origen de la deuda que se va a reclamar, es decir los meses adeudados, fechas de los acuerdos por los que se aprobaron derramas extraordinarias, etc. . La razón de esta detallada información evita en un futuro que el deudor alegue indefensión y desconocimiento del origen y cuantía del débito.

2. Se acuerde por la Junta que la reclamación de la deuda se va a realizar a través del juicio monitorio.

3. Autorización al Presidente, o en su caso al administrador de la comunidad, para que ejerciten en  nombre de ésta las acciones legales correspondientes para reclamar los gastos generales adeudados.

 

Notificación de la liquidación de la deuda

Una vez adoptado el acuerdo de la Junta para reclamar gastos comunes, la Ley de Propiedad Horizontal exige antes de interponer el juicio monitorio, que el citado acuerdo aprobando la liquidación de la deuda con la Comunidad sea notificado a los deudores en la forma establecida en el artículo 9 LPH.

 

Aunque el texto de la ley no exige que la notificación se realice de forma fehaciente, es muy recomendable dejar constancia de ello mediante burofax o requerimiento notarial.

 

Los gastos derivados de la notificación también podrán serle reclamados al deudor en el juicio monitorio.

 

Es obligación del propietario comunicar al Secretario el domicilio donde va a recibir las notificaciones. Si no lo hiciera, se harán en el piso o local perteneciente a la Comunidad, surtiendo plenos efectos jurídicos las entregadas al ocupante.

 

Si intentada la notificación en el piso o local tampoco pudiera llevarse a cabo, dicha notificación se hará en el tablón de anuncios de la Comunidad (art. 9 letra h LPH) o en un lugar visible, debiendo figurar la fecha y los motivos por los que se hace la notificación de esta manera. Es un medio de notificación subsidiario, por lo que previamente ha de haberse intentado en el domicilio del deudor.

 

La notificación deberá contener toda la información posible de la deuda, y puede incluirse si se quiere una copia de la adopción del acuerdo de la Junta para reclamar gastos comunes.

 

La notificación habrá de realizarse también contra el propietario anterior que no hubiese notificado la transmisión, al tener una responsabilidad solidaria con el actual, y al titular registraldel piso o local si después la Comunidad va a embargar el inmueble por el impago de los gastos comunes. Estas notificaciones deberán hacerse si la Comunidad va a ejercitar la acción de reclamación  contra todos o contra uno de ellos, al amparo de lo dispuesto en el artículo 21.4 LPH.

 

La falta de suministro de algunos servicios a algunas viviendas o locales por averías, no exime a sus propietarios del pago de los recibos correspondientes a tales gastos comunitarios o a la totalidad de las cuotas comunitarias. Aunque no se suministre el servicio no es legitimo desatender los recibos comunitarios, porque el impago de estos gastos provoca el perjuicio de todo el inmueble por impedir su adecuado mantenimiento. Debe abonarse la cuota común y, en su caso, reclamar a la Comunidad la falta del suministro correspondiente.

 

Requisitos de la reclamación

Dicha reclamación se efectuará mediante la presentación de una demanda ante los Juzgados de Primera Instancia de la localidad donde se halle la finca o del domicilio del demandando, a elección de la Comunidad.

 

Siendo necesaria la previa certificación por el Secretario de la Comunidad del acuerdo de la Junta aprobando la liquidación de la deuda.

 

Esta certificación deberá llevar el visto bueno del Presidente, siempre que tal acuerdo haya sido debidamente notificado a los propietarios afectados.

 

El proceso monitorio

Una vez interpuesta la demanda, el secretario judicial la admitirá a trámite y acordará requerir al demandado para que, en el plazo de 20 días, pague a la Comunidad demandante las cantidades debidas, acreditándolo ante el tribunal, o comparezca ante éste y alegue, en escrito de oposición, las razones por las que, a su entender, no debe, total o parcialmente, la cantidad que se le reclama.

 

Si el demandado no comparece ante el tribunal o no se opone a la demanda, el secretario judicial dictará un decreto que servirá de título judicial para instar la ejecución sobre los bienes propiedad del deudor.

 

La Comunidad reclamante deberá interponer una demanda de ejecución con firma de abogado y representación de procurador, solicitando el embargo de los bienes del demandado o las medidas de localización de los mismos, con el fin de garantizar y cubrir la cantidad adeudada más los intereses, costas judiciales y gastos notariales causados a la Comunidad.

 

En el caso de oposición, el proceso monitorio se transformará en juicio verbal, si la reclamación no excede de 6000 euros, o en juicio ordinario, si es superior a dicha cifra, Una vez terminado el juicio, el Juez impone las costas a la parte que haya visto totalmente desestimadas sus alegaciones (honorarios de abogado y de procurador de la parte vencedora).