Legitimación

El artículo 18.2 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que estarán legitimados para impugnar acuerdos:

1. los propietarios que salven su voto en la Junta,

2. los ausentes por cualquier causa

3. y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto.

 

¿Qué debemos entender por salvar el voto?

La jurisprudencia de las Audiencias Provinciales es bastante contradictoria:

• mientras algunas entienden que para “salvar el voto”, el propietario además de votar en contra, y así reflejarlo en el acta, debe pedir al secretario o administrador que haga constar en la misma que se opone expresamente al acuerdo adoptado

• otras entienden que basta votar en contra para salvar el voto.

 

Aunque la tendencia mayoritaria es esta última, lo prudente si se tiene intención de impugnar el acuerdo es mostrar la discrepancia con el mismo una vez adoptado, haciendo constar que es a los posibles efectos del artículo 18.2 de la Ley de Propiedad Horizontal.

 

¿Qué acuerdos son impugnables?

Conforme a la Ley de Propiedad Horizontal, se pueden impugnar el acta de la comunidad de propietarios que apruebe los acuerdos en los siguientes casos:

1. Cuando sean contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios.

2. Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.

3. Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho.

 

¿Cuáles son los plazos para impugnar el acta de las Juntas de propietarios?

Debemos previamente establecer la diferencia entre el plazo de caducidad y el plazo de prescripción:

• el primero (caducidad) termina de manera radical y absoluta llegado el término previsto para su finalización y si en ese momento no se ha ejercitado el correspondiente derecho, éste se pierde; ya no podrá ser reivindicado en vía judicial.

• el segundo plazo (prescripción), en cambio, puede ser prolongado mediante sucesivas interrupciones puesto que cada una de éstas hace que el periodo de tiempo comience a contar de nuevo desde que se realizó de manera que si el plazo es de un año y se interrumpe a los seis meses de empezar a contar, se dispondrá de un nuevo año para ejercer el derecho o interrumpir nuevamente el plazo. Estas acciones que interrumpen la prescripción son sucesivos actos de comunicación del titular del derecho que pretende hacerse valer frente a quien se reclama, precisamente en ejercicio de tal derecho.

 

Por tanto, la diferencia entre uno y otro radica básicamente en si se puede interrumpir para reanudarse nuevamente o no. Normalmente la Ley establece plazos de caducidad cuando precisa que algo funcione con velocidad o agilidad y ésta no sería posible si las reclamaciones se pueden realizar en periodos amplios de tiempo. En el resto de los casos suele prever periodos de prescripción. En el ámbito de las comunidades de vecinos, dejar que los acuerdos sean impugnables durante amplios periodos de tiempo daría lugar a auténticas situaciones de caos y aumentarían la conflictividad social enormemente.

 

Por lo tanto, los plazos para impugnar un acta de una comunidad de vecinos son de caducidad:

 

1. Con carácter general, en el plazo de tres meses los acuerdos de la Junta de Propietarios.

2. Salvo los acuerdos que se consideren lesivos con la Ley o los Estatutos de la Comunidad, cuyo plazo es de un año. 

 

Estos plazos son independientes de la mayoría precisa para alcanzar el acuerdo.

 

Empiezan a contar desde la fecha de su adopción excepto para los propietarios ausentes a los que les empieza a contar desde que les fue notificado el acuerdo, es decir, el acta.

 

El efecto inmediato de que se pase el periodo para reclamar sin hacerlo conlleva la convalidación del acuerdo que, en principio, era ilícito. Se habría producido su subsanación. la Ley sobreentiende que el presuntamente perjudicado por el acuerdo impugnable se ha conformado al mismo al no recurrir a tiempo en vía judicial.

Por ejemplo: el acuerdo sobre la forma de contribución a los gastos ordinarios o comunes en la comunidad exige la unanimidad, pero si se adopta sin que ésta se alcance, ello por sí solo no lo invalidaría si transcurre el plazo legal de caducidad fijado para su impugnación, de manera que quedará convalidado y devendrá eficaz y, por tanto, vinculante para los que se abstuvieron o votaron en contra, incluso.

 

El tercer plazo, no regulado legalmente sino por la Jurisprudencia, se refiere a los acuerdos que vulneren cualquier ley imperativa o prohibitiva que no tenga establecido un efecto distinto a la nulidad para el caso de contravención o por ser contrarios a la Moral o al Orden Público o por implicar un Fraude de Ley, los cuales no pueden subsanarse por la inactividad del perjudicado, quien podrá reclamar o impugnar en cualquier momento, precisamente por la gravedad que revisten. Este tipo de situaciones suelen ser minoritarias.