Concepto

Es el conjunto de propietarios que teniendo la propiedad exclusiva de una vivienda o local son también copropietarios de otra serie de elementos que son comunes a todos los integrantes de la comunidad: piscina, jardines, fachaza, azotea, ascensor,pasillos, escaleras, pista de tenis, padel, sauna, conserjería, portal, vestuarios, sala de reuniones, tejados, etc...

 

Regulación legal

Está regulada por la Ley de Propiedad Horizontal 49/1960 de 21 de julio, recientemente modificada en algunos artículos por la ley 8/2013.

 

Cuota de participación

A cada piso o local se atribuye una cuota de participación con relación al valor total del edificio.

Dicho valor sirve de módulo para determinar qué porcentaje de los gastos de la comunidad ha de abonar cada propietario.

 

El título constitutivo

El título constitutivo de la Comunidad de Propietarios es un documento que describe el edificio en general y cada piso o local en particular, indicando la extensión, planta, y los elementos anejos al mismo (plazas de garaje, trasteros, etc…)

En el título constitutivo de la Comunidad de Propietarios  se fija la cuota de participación que corresponde a cada piso o local, tomando como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma que el propietario en cuestión va a hacer de los elementos comunes. Igualmente suele contener los Estatutos de la Comunidad de Propietarios.

 

Los Estatutos de la Comunidad

Los Estatutos recogen las reglas de utilización del edificio, sus pisos y locales, instalaciones y servicios, gastos, administración, conservación y reparaciones.

 

Tanto el título constitutivo como los estatutos, solo pueden ser modificados por unanimidad de todos los copropietarios. Asimismo es importante a la hora de adquirir una vivienda consultar en el Registro de la Propiedad este título constitutivo.

 

Las normas de régimen interior

Además de los estatutos, el conjunto de copropietarios pueden fijar las normas de régimen interior, de obligado cumplimiento y que tratan de regular la convivencia y la adecuada utilización de los servicios y cosas comunes..

 

 

Las obligaciones del propietario

Las obligaciones más destacadas del propietario son, entre otras, las siguientes:

• Respetar las instalaciones generales de la Comunidad y demás elementos comunes, ya sean de uso general o privativo de cualquiera de los propietarios, Mantener en buen estado de conservación su propio piso o local, resarciendo los daños que ocasione por su descuido o el de las personas por quienes deba responder.

• Consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del edificio y permitir en él las servidumbres (de paso, de luces, bajadas de aguas) imprescindibles para la creación de servicios comunes de interés general (como por ejemplo, ascensor, portería, conserjería, vigilancia, etc.), teniendo derecho a que la Comunidad le indemnice por los daños y perjuicios ocasionados.

• Permitir la entrada en su piso o local a los efectos de lo anterior.

• Contribuir, con arreglo a su cuota de participación, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades.

• El nuevo comprador de una vivienda o local responde con el propio inmueble que adquiere, de las cantidades adeudadas a la Comunidad de Propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que correspondan al año en el que se realiza la compra y al anterior.

• Contribuir, con arreglo a su respectiva cuota de participación, a la dotación del fondo de reserva que debe existir en la Comunidad de propietarios para atender las obras de conservación y reparación de la finca.

• Comunicar al secretario de la comunidad un domicilio en España a efectos de citaciones y notificaciones de todo tipo relacionadas con la Comunidad. A falta de esta comunicación, se puede tener por domicilio para citaciones y notificaciones el piso o local perteneciente a la Comunidad.

• Comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la Comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el cambio de titularidad de la vivienda o local. Es decir, si una persona vende su piso pero olvida comunicarlo al Secretario de la Comunidad o no lo hace saber de modo claro, esa persona seguirá respondiendo de las deudas de la Comunidad que surjan después de la venta junto al comprador (aunque luego podrá reclamarle después al comprador que le reembolse lo pagado).

 

Las obligaciones de la Comunidad

Por otro lado, la Comunidad está obligada a realizar las obras necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble y de sus servicios, de modo que reúna las debidas condiciones estructurales, de estanqueidad, habitabilidad y seguridad.

 

 

Los órganos de gobierno de la Comunidad

La Ley de propiedad horizontal establece el régimen de gobierno de las comunidades de propietarios a través de los siguientes órganos:

1. La Junta de propietarios que reúne a todos los propietarios.

2. El Presidente y, en su caso, los Vicepresidentes

3. El Secretario

4. El Administrador

 

Además de los estatutos, un acuerdo mayoritario de la junta puede establecer otros órganos de gobierno sin que esto suponga menoscabo alguno de las funciones y responsabilidades frente a terceros que esta Ley atribuye a los anteriores.