¿Qué es la fianza? ¿cuál debe ser su importe?

 

El artículo 36.1 de la Ley de Arrendamientos Ubanos 29/94 establece que a la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a:

• una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas.

• dos mensualidades de renta en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda (locales de negocio).

 

Esta cantidad ha de ser depositada por el arrendador en la Comunidad Autónoma correspondiente. Si no lo hace, estará sujeto a una serie de sanciones reguladas por cada Comunidad Autónoma.

 

Las partes contratantes dentro del ámbito de su libertad para establecer pactos que les vincule contractualmente pueden igualmente pactar en el contrato de alquiler la entrega de otras cantidades en concepto de fianza.

 

Finalidad de la fianza:

 

La finalidad principal de la fianza es responder de los daños o desperfectos imputables al inquilino que aparezcan cuando termina el contrato de arrendamiento (vease el artículo de los daños y perjuicios en la vivienda y quien responde de ellos). 

 

Sin embargo, existe una clara tendencia de los órganos judiciales a  considera tambien que el importe de la fianza servirá para compensar la obligación de pago de la renta si el arrendatario debiera alguna cantidad al finzalizar el contrato.

 

¿Se puede compensar la fianza con rentas atrasadas?

 

Es muy común el supuesto de finalización contractual, sin desperfectos ni daños en la vivienda, pero en el que el arrendatario debe algunos meses de rentas o cantidades asimiladas (agua, luz, gas, teléfono, etc...)

 

Los tribunales españoles no se ponen de acuerdo en esta cuestión existiendo dos claras tendencias:

• unos juzgados defienden que no cabe la compensación, de tal forma que si no existen daños ni desperfecto en la vivienda o mobiliario el propietario tiene que devolver la fianza y reclamar las rentas impagadas en un procedimiento aparte

• y otros juzgados que permiten que el dueño proceda con el importe de la fianza a compensar la deuda que tiene el inquilino, bien por daños y desperfectos, bien por impago de rentas y cantidades asimiladas.

 

Este último sector que mantiene la compensación, argumenta que la fianza se constituye para indemnizar las consecuencias que se deriven del contrato de arrendamiento, y como la renta impagada es una obligación del inquilino,  resultaría antieconómico provocar un nuevo litigio para hacerlas efectivas, procediendo descontar del importe de la fianza la cantidad correspondiente a los meses de renta adeudada.

 

Plazo para solicitar la devolución de la fianza

 

Terminado el contrato, con entrega de las llaves y la posesión del inmueble, el arrendador tiene el plazo de un mes para devolver la fianza. Transcurrido dicho plazo, el inquilino puede exigirle su importe más el interés legal de dicha cantidad, según establece el art. 36. 4 de la LAU., salvo que el arrendador esté legitimado para proceder a su retención por la existencia de desperfectos en la vivienda o mobiliario. En ese plazo del mes, el propietario de la vivienda o local de negocio debe hacer las comprobaciones necesarias (informes técnicos, fotografias, etc.) para asegurarse de que  la finca no tiene daños.