El arrendador tiene la obligación de ejecutar las obras de reparación necesarias , sin elevar por eso el alquiler, a fin de conservar la vivienda arrendada en condiciones de habitabilidad y apta para darle el uso convenido en el contrato (artículo 21.1 de la LAU de 1994), salvo que:

• haya sido el inquilino o sus invitados o subarriendos los que hayan causado el daño

• o se trate de una pequeña reparación derivada del desgaste por el uso ordinario de la vivienda.

 

Por su parte el arrendatario tiene la obligación de poner en conocimiento del propietario del inmueble, en el plazo más breve posible, la necesidad de acometer dichas reparaciones, que podrá ser comprobada por el casero, o por los técnicos que éste designe, y debiendo el arrendatario facilitar esa comprobación. No obstante, si la reparación es muy urgente, el artículo 21.3 de la LAU, permite al inquilino, previa comunicación al casero, realizar cualquier obra o reparación que evite un daño inminente o una incomodidad grave, y exigir después el importe de la reparación al propietario.

 

Ejemplos:

• si la instalación eléctrica está anticuada es el propietario quien debe asumir el gasto de su reparación

• Si el frigorífico se rompe dada su antigüedad es el propietario quien debe reponerlo

• la pintura de las paredes y techos, y el barniz del suelo se deterioran normalmente por el uso y por el transcurso del tiempo por lo que el inquilino no las sufragará al finalizar el contrato; no obstante, si durante la vigencia del contrato el arrendatario quiere pintar una habitación o todo el piso para mejorar la habitabilidad o por motivos decorativos (cambiar el color) será él quien asumirá el gasto

• si el inquilino rompe una ventana, se le cae la vajilla, usa mal los electrodomésticos, rompe la tarima flotante, debe asumir el gasto de la reparación o reposición

• las pequeñas reparaciones de los electrodomésticos serán sufragadas por el arrendatario, pero nunca sustituirlos si es más barato que arreglarlos

 

Sin embargo, es muy difícil trazar una línea que determine lo que es pequeña reparación o lo que son obras de conservación y mantenimiento. Por tal motivo surgen los problemas y conflictos entre arrendador y arrendatario ya que nadie quiere asumir su coste.

Por tal motivo es aconsejable que al redactar el contrato se especifique dicho límite a fin  de reducir la conflictividad en la relación arrendaticia.

 

En cuanto a las obras de conservación, el arrendador tiene la obligación de llevarlas acabo incluso en los casos en que el arrendatario abone una renta muy baja. Si no cumple esta obligación legal, el arrendatario podrá pedir judicialmente la realización de tales obras, e incluso para el caso de que estas sean urgentes podrá hacerlas por su cuenta y posteriormente reclamar el importe de las mismas al propietario.

 

El artículo 28 de la LAU de 1994 establece que si la vivienda queda destruida, por causas no imputables al arrendador, automáticamente, el contrato de alquiler se extingue, igual que si el inmueble es declarado ruinoso por la autoridad competente. Sin embargo, si se produjera la destrucción de la vivienda por la falta de diligencia del arrendador y se pudiese probar, éste no podrá exonerarse de las obligaciones que derivan del contrato arrendaticio y procederá la indemnización por daños y perjuicios a favor del arrendatario.

 

En los supuestos de realización de obras de conservación efectuadas por el arrendador y cuya ejecución no pueda de forma razonable esperar hasta la finalización del contrato de arrendamiento, el arrendatario estará obligado inexcusablemente a soportarlas, y ello aunque suponga una molestia, por intensa que sea, o se vea privado del uso de parte de la vivienda. Sin embargo, si la obra dura más de 20 días, tendrá derecho a una disminución del alquiler en proporción a la parte de la vivienda de la que se vea privado.

 

Si el propietario se niega a realizar las obras de reparación que le corresponden el arrendatario deberá:

• primero reclamarle verbalmente su realización, justificándoselo adecuadamente

• posteriormente remitirle una comunicación escrita de forma fehaciente donde se le exija la realización de la reparación y la asunción de su coste (artículo 21 de la LAU de 1994), argumentando los motivos por los que corresponde su abono a la propiedad, y acompañando el informe del técnico en el que se detalla la reparación.

• Y, por último, si el propietario hace caso omiso, el arrendatario podrá resolver el contrato. y en el caso de que el arrendador no acepte dicha resolución será necesario acudir a los tribunales.