La Ley de Propiedad Horizontal establece que las obras necesarias para la conservación del edificio y la de sus servicios e instalaciones comunes serán obligatorias para la Comunidad de propietarios si se acuerda por la Administración municipal, autonómica, estatal, etc.

 

Por tanto, si una Administración Pública, comunica a la Comunidad de propietarios que debe realizar unas obras con la finalidad de conservación, seguridad, habitabilidad u ornato del edificio, es obligatorio que se ejecuten dichas obras sin necesidad de que la Junta de Propietarios las apruebe en una asamblea, sin que se necesite ningún tipo de mayorías ni quórum para su aprobación, debiendo de ejecutarse obligatoriamente y financiarse con las correspondientes derramas que habrán de abonarse por todos los vecinos.

 

Por su parte, el artículo 10 LPH dispone que cualquiera de los comuneros podrá solicitar a la Comunidad que se lleven a cabo las obras necesarias para la conservación del edificio o su mantenimiento, siendo en este caso también obligatorio para la Comunidad su ejecución sin necesidad de aprobarlas en Junta.

 

La Ley de Propiedad Horizontal establece una relación de obras obligatorias para las Comunidades de propietarios que no van a requerir el acuerdo previo de la Junta de propietarios siempre que les sean exigidas por la Administración Pública (Ayuntamientos, Diputaciones, Consejerías Autonómicas, etc.) o a instancia de los propietarios, y no requerirán el acuerdo de la Junta de Propietarios, impliquen o no modificación del Título Constitutivo o de los Estatutos. De este modo, al tener el carácter de obligatorias, tanto en la ejecución como en el pago, el acuerdo de la Junta se limitará a la distribución de la derrama pertinente y a la determinación de los términos de su abono.

 

Relación de obras obligatorias para las Comunidades de propietarios:

 

1. Los trabajos y las obras que resulten necesaris para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación.

2. Las obras y actuaciones que resulten necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal y, en todo caso, las requeridas a instancia de los propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad, o mayores de setenta años, con el objeto de asegurarles un uso adecuado a sus necesidades de los elementos comunes, así como la instalación de rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan la orientación o su comunicación con el exterior, siempre que el importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de 12 mensualidades ordinarias de gastos comunes. No eliminará el carácter obligatorio de estas obras el hecho de que el resto de su coste, más allá de las citadas mensualidades, sea asumido por quienes las hayan requerido.

3. La ocupación de elementos comunes del edificio o del complejo inmobiliario privado durante el tiempo que duren las obras a las que se refieren las letras anteriores.

4. La construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio o de las cosas comunes, así como la constitución de un complejo inmobiliario, tal y como prevé el artículo 17.4 del texto refundido de la Ley de Suelo, que resulten preceptivos a consecuencia de la inclusión del inmueble en un ámbito de actuación de rehabilitación o de regeneración y renovación urbana.

5. Los actos de división material de pisos o locales y sus anejos para formar otros más reducidos e independientes, el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio, o su disminución por segregación de alguna parte, realizados por voluntad y a instancia de sus propietarios, cuando tales actuaciones sean posibles a consecuencia de la inclusión del inmueble en un ámbito de actuación de rehabilitación o de regeneración y renovación urbanas.

En este último caso, siempre se necesitará autorización administrativa, cuando así se haya solicitado, previa aprobación por las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, la división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes; el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio o su disminución por segregación de alguna parte; la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas y la modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética, o de las cosas comunes, cuando concurran los requisitos a que alude el artículo 17.6 del texto refundido de la Ley de Suelo.

 

En estos supuestos deberá constar el consentimiento de los titulares afectados y corresponderá a la Junta de Propietarios, de común acuerdo con aquéllos, y por mayoría de tres quintas partes del total de los propietarios, la determinación de la indemnización por daños y perjuicios que corresponda. La fijación de las nuevas cuotas de participación, así como la determinación de la naturaleza de las obras que se vayan a realizar, en caso de discrepancia sobre las mismas, requerirá la adopción del oportuno acuerdo de la Junta de Propietarios, por idéntica mayoría. A este respecto también podrán los interesados solicitar arbitraje o dictamen técnico en los términos establecidos en la Ley.